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LE CONTRAT DE BAIL


En droit français, un bail est un contrat selon lequel une partie, appelée le bailleur, confère à une autre partie, appelée le locataire, le droit d'usage d'un bien mobilier ou immobilier pour un certain temps, moyennant le versement d'un loyer.


Les baux d'habitations principales sont essentiellement régis par la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989. Il existe également des baux civils, des baux professionnels et des baux commerciaux.


Le droit commun du bail est situé dans le Code civil des Français, présenté aux articles 1708, 1709 et 1710, et organisé aux articles 1713 à 1751.


Un contrat de bail écrit et signé entre locataire et propriétaire est fortement conseillé.


Obligations du bailleur

• Céder l’usage de la chose à temps,

• Remettre la chose dans un état approprié,

• Entretenir la chose (cependant l’entretien courant demeure à la charge du locataire),

• Payer les charges et les impôts dus à la chose,

• Assurer au(x) locataire(s) un usage tranquille et sûr de la chose.


Si le bailleur ne délivre pas la chose à temps, le locataire a deux possibilités :

• Demander l'exécution du contrat (forcer le bailleur à prendre rapidement les mesures nécessaires pour mettre la chose à disposition).

• Se départir du contrat

Si le bailleur ne délivre pas la chose dans un état approprié, le locataire peut :

• Demander la réparation de la chose

• La résiliation du contrat

En cas de faute de la part du bailleur, le locataire peut, en plus demander des dommages-intérêts à condition de respecter des formes (envoi de mise en demeure, saisie du tribunal).


Obligations du locataire

 Payer le loyer,

• Maintenir la chose en état (entretien)

• Signaler sans délais les défauts au bailleur,

• Tolérer les visites du bailleur.


Si le locataire a un retard dans le paiement du loyer, le bailleur peut :

• Exiger le paiement du loyer,

• Poursuivre son locataire,

• Résilier le bail et, dans le cas d'un bail immobilier, entamer une procédure d’expulsion (à condition toutefois d’avoir fixé par écrit un délai de paiement au locataire).


Résiliation

Le contrat de location peut à tout moment être résilié par le locataire ou par le bailleur. Le délai de préavis est de 3 mois lorsqu'il émane du locataire et de 6 mois lorsqu'il est à l'initiative du bailleur.


A l’initiative du locataire

À tout moment le locataire peut donner congé à condition de respecter un préavis de 3 mois. Le locataire reste redevable du loyer et de ses obligations naissant du bail jusqu'à la fin de son préavis, le préavis peut néanmoins être écourté si le bailleur trouve un nouveau locataire qui souhaite rentrer dans les lieux. Ce préavis peut être ramené à un mois dans certains cas particuliers (perte d'emploi, location d'un bien meublé, etc.).

Le locataire peut résilier le bail à tout moment. La notification doit se faire au bailleur par LRAR ou par exploit d’huissier. La forme est importante. Lorsqu’il y a plusieurs locataires tous doivent donner congé sinon celui-ci ne sera opposable qu’à l’égard de celui qui a donné congé. Il y a solidarité entre les locataires et le congé de l’un ne le décharge pas de son obligation de paiement pour la période postérieure à la date d’effet du congé (son obligation continue jusqu’à la fin du bail).


Délai de préavis

Le préavis normal est de 3 mois. Le délai court à partir de la réception de la LRAR ou la signification de l’acte par huissier (Article 15 L89).


Il existe un préavis réduit à 1 mois dans plusieurs cas :

• En cas de mutation. L’éloignement n’est pas une condition. Il faut que le congé soit envoyé à une période très proche de la signification de la mutation.


Dans le cadre d'une location meublée :

• à titre de résidence principale, le préavis est d'1 mois (art L632-1 du code de la construction et de l'habitation).

• La perte d’un emploi, licenciement ou fin de CDD. (Sauf le changement d’activité, la démission, l’abandon de poste, la perte d’emploi dans une activité libérale ou commerciale, la fin des études. Une rupture conventionnelle est en revanche assimilée à une perte d'emploi.

• En cas de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.

• Le locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile.

• Le locataire qui bénéficie du RSA.


Si le contrat de bail est commun aux deux époux il suffit que l’un d’eux satisfasse d’un motif légitime pour que le préavis réduit s’applique. Ceci peut également s’appliquer au colocataire.


Le bailleur peut toujours contester le préavis réduit sauf s’il a expressément validé le motif. La jurisprudence dispense le locataire de tout préavis lorsque les lieux sont insalubres ou inhabitables, c’est au locataire d’en ramener la preuve.


Rupture du bail à son terme

Il faut qu’il y ait une volonté express de l’une des parties pour mettre fin au contrat. Lorsque l’on a manifesté sa volonté de donner congé il est impossible de se rétracter sauf accord de l’autre.


A l’initiative du propriétaire

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans trois cas :

• à l'échéance du bail,

• par une clause de résiliation,

• suite à une demande en justice.


Congé à l’échéance

Ce congé doit être motivé pour les raisons suivantes sous peine de nullité du congé :

• reprise du logement pour y habiter lui-même ou pour loger son conjoint, son concubin depuis au moins un an, son partenaire de PACS, ses ascendants, ses descendants, ou les ascendants ou les descendants de son conjoint.

• pour vendre le bien vide.

Il doit en informer préalablement le locataire (par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier), 6 mois au moins avant le terme du bail.


Rupture du bail suivant une clause du contrat

La majorité des contrats prévoient une clause résolutoire en cas de non-paiement de plus de deux mois de loyers, ou en cas de non présentation d'une attestation d'assurance, après un mois.


Ces clauses permettent au bailleur de mettre fin au contrat, après avoir établi un commandement à payer délivré par huissier, conformément à l'article 24 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, puis, sans saisie du juge des référés par le locataire sous deux mois pour demander la suspension de la clause résolutoire. Le bailleur est en droit de demander, par référé, la condamnation du locataire, ainsi que son expulsion au moyen de la force publique. 


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