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BVI REUNION SAS
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LES DIAGNOSTICS


En bâtiment, le diagnostic est la démarche par laquelle l'expert généraliste ou spécialiste évalue un bâtiment selon des indicateurs ou critères propres à l'objet de l'étude.

Un diagnostic immobilier est un contrôle d'une habitation réalisé par un expert. Il aboutit à un bilan de l'état du bien.


En France comme à la Réunion, la loi oblige le vendeur et le bailleur d'un bien immobilier à faire effectuer un diagnostic immobilier de son bien avant la vente ou la location de celui-ci. En fonction de la date de construction ou de l'implantation géographique, le vendeur ou le loueur doit effectuer tout ou partie des diagnostics suivants :


En cas de vente

- Amiante. Il s'agit d'établir l'état de présence ou d'absence de matériaux ou produits  contenant de l'amiante (article L. 1334-13 du code de la santé publique). Ce diagnostic est obligatoire si le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 1er juillet 1997. La durée de validité est illimitée en cas d'absence d'amiante. En cas de présence d’amiante, le diagnostic est valable 3 ans. Il est conseillé de le refaire suite à des travaux. 

- Termites ou état parasitaire. À effectuer si l'immeuble est situé dans une zone déclarée infestée par la Préfecture (articles L. 133-4 et suivants et R. 133-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Valable 6 mois. 

- Exposition au plomb (peintures) : Pour les immeubles construits avant le 01/01/1949, et à partir du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire (articles L. 1334-5 et suivants et R. 1334-1 et suivants du code de la santé publique), dans le cadre de la prévention du saturnisme, pour les locations et les parties communes. La durée de validité du CREP est de 1 an si la présence de plomb a été constatée, et illimitée si aucune trace de plomb n'a été constatée ou que les traces relevées sont inférieures à certains seuils. Il est conseillé de le refaire suite à des travaux. 

- Diagnostic de performance énergétique (DPE). Durée de validité (articles L. 134-1 à L.134-5 du code de la construction et de l'habitation; Décret no 2008-1175 du 13 novembre 2008, article 1, relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique et modifiant l’article R.271-5 du Code de la construction et de l'habitation) : la validité est de dix ans  ; ce diagnostic doit être cependant refait si l'habitation a connu des travaux.

Depuis le 1er janvier 2011, il est obligatoire d'afficher l'étiquette du rapport du DPE dans son annonce immobilière, quel que soit le support : sur Internet, sur magazine, en agence... néanmoins pour la presse papier seul la lettre représentant la classe énergétique est obligatoire. Entré en application le 1er janvier 2011 en lieu et place du prêt à taux zéro, le PTZ Plus n’exige plus le « diagnostic d'habitabilité et de surface en vue d'un prêt à taux zéro sur un  bien de plus de 20 ans ». Par contre, le futur emprunteur doit attester du caractère écologique ou tout au moins des performances de son futur logement.

- Diagnostic gaz : A établir dans le cas d'une installation intérieure datant de plus de 15 ans (articles L. 134-6 et R. 134-6 et suivants du code de la construction et de l’habitation). Durée de validité 3 ans. Un certificat de type 2 peut servir de diagnostic s'il a moins de 3 ans.

- Diagnostic électrique : Obligatoire pour toute vente d’un logement dont l’installation a plus de 15 ans (même en cas de rénovation). Réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances, ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans.

- État des risques naturels et technologiques (ERNT) : Pour un immeuble dont la commune a publié son Plan Particulier des Risques Naturels ou Technologiques, ou dans des zones sismiques (article L. 125-5 du code de l'environnement). Attestation valable 6 mois.

- Attestation de conformité de l'assainissement non collectif (à compter du 1er janvier 2013) (articles L. 271-4 à L. 271 6 et R. 271-5 du code de 'habitation et de la construction et L. 1331-11-1 du code de la santé publique).

- Métrage Loi Carrez (Superficie Carrez) En application de la Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez (modifiant l'article 46 de la Loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) : Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.


En cas de location

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) ne contient au maximum 5 diagnostics immobiliers obligatoires.


- Diagnostic Amiante (liste A : Repérage des flocages, calorifugeages, faux plafond).

- État des risques naturels et technologiques (ERNT).

- Diagnostic de performance énergétique (DPE). 

- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP).

- Le mesurage de la superficie habitable sur les baux de location (Loi BOUTIN) institué par la Loi n°2009-323 du 25/03/09 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (ce dernier diagnostic n'a pas obligation d'être réalisé par un diagnostiquer certifié mais dans le cas contraire il engage la responsabilité du bailleur).


L'ensemble de ces diagnostics sont à la charge du vendeur ou du bailleur. Ils doivent être réalisés par des techniciens certifiés pour les diagnostics plomb, amiante, gaz, électricité, dpe et termites. Il faut vérifier que l'entreprise choisie est assurée correctement (minimum 500 000 € par an et 300 000 € par sinistre) et que les techniciens sont certifiés sur l'ensemble des diagnostics car en cas de litige, la transaction peut être remise en cause. En effet, la production de ces diagnostics exonère le vendeur de la garantie des vices cachés, mais encore faut-il que les contrôles aient été réalisés correctement.


Un diagnostic technique SRU est par ailleurs obligatoire avant la mise en copropriété d’immeuble de plus de 15 ans (Loi n° 2000-1208 du 13/12/2000, dite Loi SRU).


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